DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA ESCRITURA
Os documentos exigidos pelo Cartório de Títulos e Documentos de Paraty para lavratura de escritura de compra e venda de imóvel são:
Documentos do Imóvel
(1) Certidão de Domínio com Negativa de Ônus (expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Paraty – validade de 30 dias);
(2) Imóvel urbano:
(2.1) Certidão Negativa de Débitos Imobiliários expedida pela Prefeitura local;
(2.2) Certidão de Cadastro de Valor Venal expedida pela Prefeitura local (2.1 e 2.2 obtidas pelo site da Prefeitura Municipal de Paraty: www.pmparaty.rj.gov.br);
(2.3) Guia Original de Recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – imposto municipal de 2% sobre o valor do imóvel. A guia do ITBI deve ser solicitada pessoalmente na Prefeitura de Paraty, pelo comprador ou pelo vendedor, levando cópia do instrumento particular de compromisso de compra e venda e seu RG. Demora em torno de 10 dias);
(2.4) Certidão de Taxa de Incêndio (se aplicável – FUNESBOM – obtidos pelo site: www.funesbom.rj.gov.br);
(2.5) Caso o imóvel esteja dentro de um condomínio: Declaração de Quitação Condominial com a firma reconhecida do síndico, acompanhado de cópia da ata que o elegeu.
(3) Imóvel rural:
(3.1) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR – emitido pelo INCRA);
(3.2) Imposto Territorial Rural (ITR – emitido pelo Ministério da Fazenda);
(4) Serviço do Patrimônio da União (SPU) (apenas se incidir no imóvel):
(4.1) Certidão de Situação de Aforamento/Ocupação;
(4.2) Guia Original de Recolhimento do Laudêmio (imposto de transmissão no valor de 5% cobrado pelo SPU);
(4.3) Certidão de Autorização de Transferência (CAT). Essa certidão é emitida automaticamente após o pagamento do Laudêmio . As certidões e guias acima são obtidos via internet pelo site: atendimentovirtual.spu.planejamento.gov.br;
Documentos e Certidões do Vendedor Pessoa Física (e seu conjugue):
(1) Cópia Autenticada do RG, CPF e Comprovante de Residência;
(2) Certidão de Nascimento (se for solteiro) ou de Casamento (se casados por regime de separação de bens, é necessário apresentar o Pacto Antenupcial, com o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis e; caso divorciado deve constar averbação do divórcio no verso da certidão de casamento). Essas certidões tem validade de 180 dias. Para atualizadas basta solicitar à qualquer Cartório de Notas;
(3) Certidão do Cartório Distribuidor, Contador e Partidor da Comarca de Paraty e do local de residência do vendedor (se não for Paraty) relativa à (a) Ações das Varas Cíveis e (b) Executivos Fiscais (Fazendárias). As certidões de Paraty podem ser tiradas pela internet: www4.tjrj.jus.br/Portal-Extrajudicial/certidao/ (optar pelo modelo “Escritura”, finalidade “Ação Cívil” e “Ação Fazendária” e escolher a Comarca de Paraty). As certidões de São Paulo (caso o vendedor resida em qualquer cidade desse Estado, podem ser solicitadas pelos site www.tjsp.jus.br);
(4) Certidão da Justiça Federal referente à Distribuição de Ações e Execuções Cíveis e Criminais (pode ser tirada via internet: www.jfrj.jus.br ou www.jfsp.jus.br – RJ e SP respectivamente);
(5) Certidão de Interdição, Tutela ou Curatela emitida pelo Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais da Comarca de Paraty e do local de residência do vendedor (se não for Paraty). Essas certidões devem ser solicitadas diretamente nos Cartórios de Registro Cívil de Pessoas Naturais de Paraty e da cidade de residência do vendedor (na cidade de São Paulo, o site do 1o. Oficio de Registro Civil das Pessoas Naturais é www.cartoriosesp.jus.br);
(6) Certidão da Justiça do Trabalho referente a Débitos ou Feitos Trabalhistas (diz há débitos trabalhistas não pagos www.tst.jus.br);
(7) Certidão da Justiça do Trabalho de Distribuição de Ações Trabalhistas (em SP: TRT 2a. Região https://ww2.trt2.jus.br/servicos/certidoes/certidao-de-acao-trabalhista/);
(8) Certidão da Receita Federal (www.receita.fazenda.gov.br);
(9) Certidão de Protesto de Paraty (Cartório de Protesto de Paraty) e da cidade de residência do vendedor (no Estado de São Paulo pode-se solicitar a certidão de protesto via internet pelo site: www.protestosp.com.br).
Documentos do Comprador Pessoa Física (brasileiro):
(1) Cópia Autenticada do RG, CPF e Comprovante de Residência e do conjugue;
(2) Certidão atualizada (até 180 dias) de Nascimento ou de Casamento (se casados por regime de separação de bens, é necessário apresentar o Pacto Antenupcial, com o devido registro e, caso divorciados deve constar a averbação do divórcio no verso da certidão de casamento).
Documentos do Comprador Pessoa Física (estrangeiros):
(1) Cópia Autenticada do CPF e passaporte;
(2) Comprovante de Residência com tradução pública juramentada;
(3) Certidão de casamento ou nascimento (se solteiro) com tradução pública juramentada e registrado em cartório de títulos e documentos.
Documentos do Vendedor Pessoa Jurídica:
(1) Cópia autenticada do Contrato Social;
(2) Cópia autenticada da última alteração do Contrato;
(3) Cópia do CNPJ;
(4) Documentos do sócio que irá representar a empresa (cópia autenticada do RG, CPF, certidão de casamento ou de nascimento – caso seja solteiro – e comprovante de residência);
(5) Certidão do INSS;
(6) Certidão do Cartório Distribuidor, Contador e Partidor da Comarca de Paraty e do local da sede da empresa (se não for Paraty) relativa à (a) Ações das Varas Cíveis, (b) Executivos Fiscais e (c) Falência e Concordata (em Paraty esse cartório fica localizado dentro do prédio do Fórum Silvio Romero, na travessa Santa Rita,18 – Paraty);
(7) Certidão de Protesto de Paraty e da cidade da sede da empresa.
Documentos do Comprador Pessoa Jurídica:
(1) Cópia autenticada do Contrato Social;
(2) Cópia autenticada da última alteração do Contrato;
(3) Cópia do CNPJ;
(4) Documentos do sócio que irá representar a empresa (cópia autenticada do RG, CPF, certidão de casamento ou de nascimento – caso seja solteiro – e comprovante de residência).
Documentos do Procurador:
(1) Cópia Autenticada do RG, CPF e Comprovante de Residência e do conjugue;
(2) Certidão atualizada de Nascimento ou de Casamento (se casados por regime de separação de bens, é necessário apresentar o Pacto Antenupcial, com o devido registro e, caso divorciados deve constar a averbação do divórcio no verso da certidão de casamento);
(3) Certidão atualizada da procuração (vence em 30 dias – a procuração deve ser pública, isto é, feita em cartório).
Obs: as despesas das certidões do imóvel e do vendedor são de responsabilidade do vendedor. As despesas relacionadas à transmissão do imóvel (ITBI, Laudêmio, taxas do Cartório, etc.) costumam ser de responsabilidade do comprador.
PRINCIPAIS TIPOS DE ESCRITURAS PÚBLICAS DE VENDA DE IMÓVEL
Escritura Definitiva de Compra e Venda
O proprietário possui o título definitivo já em seu nome. Se vender à vista outorgará ao comprador uma Escritura Definitiva de Compra e Venda, pois receberá no ato o total do preço.
Escritura de Promessa de Compra e Venda
Título provisório usado para transações financiadas pelo proprietário. Quando terminar de pagar, o comprador receberá sua Escritura Definitiva de Compra e Venda.
Escritura de Cessão de Direitos Aquisitivos
É outorgada quando o vendedor tem uma Escritura de Promessa de Compra e Venda que ainda não está quitada e resolve vender. Como ainda não é dono, pois apenas prometeu comprar, só poderá ceder os direitos de compra que tem, ou seja, a parte que já pagou; recebe à vista e transfere o saldo devedor para o novo comprador.
Escritura de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos
É idêntico ao anterior, porém a parte de quem vende é recebida a prazo. Se está revendendo a prazo apenas promete ceder a alguém os seus direitos de compra.
Escritura de Cessão de Direitos Hereditários
Uma pessoa recebeu um imóvel de herança, porém o inventário ainda não está concluído ou ainda não foi aberto, e quer vender aquele imóvel. Se o interessado aceitar lavra-se essa escritura, e ele se candidata no inventário como se fosse o herdeiro. Substitui o herdeiro no inventário.
Escritura de Cessão de Benfeitorias e Direitos Possessórios
É outorgada quando o imóvel não possui número de matrícula no RGI (Registro Geral de Imóveis) e, apenas se for uma posse legítima e pacífica. Normalmente exige-se uma planta do local, com nome e assinatura dos confrontantes.