DIFERENÇA ENTRE POSSE E PROPRIEDADE
A diferença entre posse e propriedade é uma dúvida comum entre os clientes que buscam imóveis em Paraty e, a resposta rápida é a seguinte: um imóvel que não tem número de matrícula no Registro Geral de Imóveis (RGI) é chamado de posse e, o que tem número de matrícula no RGI é chamado de propriedade.
A palavra “posse” para muitas pessoas tem uma conotação negativa, pois pode remeter à posse litigiosa, onde um posseiro invadiu um imóvel. Este tipo de posse litigiosa é raro em Paraty.
Há sessenta anos atrás o Governo Federal iniciou no Brasil o cadastro de todos os imóveis particulares existentes, levantamento realizado através dos Cartórios de Registro de Imóveis espalhados pelo Brasil. Cada imóvel ganhou um número de matrícula. Cada município tem hoje um Cartório de Registro de Imóveis (em cidades pequenas como Paraty há apenas um Cartório de Registro de Imóveis, porém cidades grandes como São Paulo, há vários Cartórios de Registro de Imóveis, cada um responsável por uma região da cidade). Cada Cartório iniciava o cadastro dos imóveis com a matrícula número “01” e continuava numa sequência (por isso importante saber o número de matrícula e qual o Cartório responsável).
Quando iniciaram o levantamento dos imóveis no Brasil, Paraty possuía algumas áreas de difícil acesso e muitos imóveis não receberam o número de matrícula, sendo, por isso, chamados atualmente de “posses” e não “propriedades”.
Para que uma “posse” ganhe um número de matrícula e vire uma “propriedade” é necessário iniciar um processo judicial chamado Usucapião, no qual um juiz irá verificar – na seguinte ordem: junto ao Governo Federal, Estadual, Municipal e confrontantes – se não há empecilho para fornecer a matrícula ao imóvel. Por ser um processo demorado e oneroso, poucas pessoas acabam optando por utilizá-lo.
Independente de ter ou não número de matrícula, isto é, de ser uma posse ou uma propriedade, é possível fazer a compra e venda através de Escrituras Públicas. Qualque Escritura Pública é feita num outro tipo de cartório: o Cartório de Notas (e depois de feita – ou Lavrada – a Escritura deve ser levada para Registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Uma posse terá uma Escritura de Cessão de Direitos Possessórios e, uma propriedade terá uma Escritura Definitiva de Compra e Venda (em caso de pagamento a vista) ou Escritura de Promessa de Compra e Venda (em caso de pagamento a prazo).
Tanto a posse como a propriedade têm vantagens e desvantagens. Os custos de transferências e os documentos necessários são menores no caso da posse, pois a Escritura não será registrada no RGI. Posses correm menos riscos de serem penhoradas ou hipotecadas, seja pelo fato dos bancos não a aceitarem como garantia, seja pelo fato de serem mais difíceis de serem encontradas por credores.
Por outro lado, ao comprar uma propriedade, você tem maior segurança de estar negociando com o verdadeiro dono, pois “dono” é aquele cujo nome está mencionado na última atualização da matrícula no RGI. Por esse mesmo motivo, deve-se tomar preocupações extras ao comprar uma posse, entre elas:
– verificar se os impostos como IPTU, INCRA, ITR e/ou SPU estão sendo lançados em nome da pessoa que está vendendo;
– solicitar ao vendedor uma planta com assinaturas dos confrontantes (firma reconhecida);
– verificar a quantos anos o vendedor possui a posse;
– verificar quais outros documentos podem comprovar a posse como: contas de água e energia
– conversar informalmente com os vizinhos do imóvel sobre teu interesse na compra, para tentar descobrir se há algum tipo de litígio, especialmente referente às divisas ou serventias;
– em caso de ser uma posse herdada, obter assinatura de todos os herdeiros;